【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3

1 :記憶たどり。 ★:2019/05/22(水) 15:37:36.84 ID:2Mbzm8O59.net
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻:2019/05/22(水) 11:46:48.86

580 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:26:40.14 ID:+zi9hlIA0.net

本当の恐怖は20年後
マジで地獄は35年ローンと35年後

15 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 15:45:17.77 ID:OUfLc/v50.net

>>8 わざわざババを手元に持つか?w まあBNFみたいな奴が遊びでキャッシュ

一括買ってみるってのはありだが、ローン組んでタワマンとか天文学級の

馬鹿だな

436 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:58:33.92 ID:Ccbkk7KT0.net

田舎だからだろ
都心じゃまた上がる

202 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:21:02.51 ID:PVJPdQxA0.net

タワマンではなくって、たまたま空いていた人気のところで、
抽選でそこしかなくって当たったから住んでいるけど、景色は良いよ。山と川に囲まれていて
花火大会も見られる
やはり自然がないと厳しいものがある

ベランダでも植物とか最近は育てられるように色々な設備があるらしいね

353 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:47:03.52 ID:miPPp63V0.net

マンションは立地と広さの割には安いってのがメリットだと思うんだけど、最近マンションの価格が高騰してるよね
あれデベに騙されてるよね

998 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:27:18.39 ID:DHUGkcVi0.net

立地の悪いタワマンといえばこれ
山形のスカイタワー41
https://www.mansion-review.jp/mansion/713142.html

昔4000万とか言われてたけど随分安くなってるな

453 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:01:46.53 ID:W+1b+tBL0.net

>>425
その頃の団地なんて500万前後だろ
50年住んでりゃ十分元取れてる
家賃に換算したら3000は行く

4 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 15:39:26.56 ID:DZ76QP6y0.net

インドのタワマン

588 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:27:38.99 ID:wfKgUnsX0.net

>>565 バルコニーなしで、窓開放不可っていう設計?
ま、昼8時間の労働を想定したオフィス環境向きだ罠。
 

595 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:28:36.12 ID:s4OJ1zjB0.net

>>4

やっぱり最上階が一番広いな
インドの上級国民が住んでるんかな

422 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:57:20.29 ID:fONqxPML0.net

>>398
風が吹くと真下に落ちるとは限らないから真上の住人達が犯人とは限らないのよね。
ベランダに放置していたものが落ちてきたりして住人が気付いてない場合なんか
当然幾ら問い詰めても犯人なんか分からない。
犯人捉えようとおもったら向かいのマンションにカメラ設置させてもらって24時間監視
とかするハメになるだろうな。

347 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:46:33.03 ID:69T36TXn0.net

高層マンションの人や特に子供が不安定になるのは、
自分のいる建物以外が空(落下する危険のある場所)という認識を本能的に感じるかららしい
絶壁に立つと不安じゃん、あれの超マイルド版が常につきまとうんだと

726 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:47:34.65 ID:QRL68NRw0.net

>>710
IT系やってるがAIの仕事変動はガチだよな
知り合いには警告というかアドバイスしてるけど、
該当する人はローンでどうこうなんて考えるとやばいよ

927 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:15:44.89 ID:p1kRK/mT0.net

>>50
数年前に大阪でタワマン高層階から子供が落ちた事件あったなー
ま、それくらいしか記憶にないから滅多にないことではあるんだろうが
台湾のタワマンはまとめ開かないし、当然ベランダもなかった

619 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:33:38.89 ID:HaU2KsWC0.net

>>608
それな
あと回覧板がすぐに回ってくるw
町会での存在のウエイトがマンションよりもデカイ希ガス

401 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:54:20.91 ID:oFKKlgZY0.net

>>372
でも立地の良い戸建ては高いからな
練馬区桜台の駅徒歩圏の小規模戸建てでも1億以上する

508 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:11:50.77 ID:nYcWtxUW0.net

>>214
実家が庭付き一戸建てだったけど、植木の維持費も高いし、職人が毎年入って大変だった。
低層マンション最高だわ

721 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:46:29.72 ID:AQVDW13J0.net

人間はあっという間に死ぬ

989 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:25:12.43 ID:8rGA1y220.net

>>985
だって高いトコ怖いんだもん。

325 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:43:19.96 ID:X3XaNpCm0.net

>>308 現在については、殆ど否定されてない。
ローン組も多いので、それで大規模修繕を迎えたら、厳しいねというのが、この記事の趣旨ね。
もちろんキャッシュ購入組は、そんなの関係なく、先に売り払って逃げ出せばいいのだろうけどね。
ローン残での売り出しもできなくもないのだが、どっちかというと、セミプロ向きというか・・・

326 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:43:21.42 ID:BQKSgaiq0.net

自治や管理が上手くいくという前提で作られているが、
実際には未来永劫上手くいくとは限らないわけで、
そういうリスクがどこまで価格に反映されているのか
という点がミソ。

696 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:42:18.85 ID:s4OJ1zjB0.net

>>653
なるほど、宅配かあ
ネットショッピングもあるもんね
でも宅配業者も大変そうだなあ

55 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 15:55:41.53 ID:SaYUK98p0.net

>>41
高いとこに登りたいんだよ

625 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:34:30.46 ID:8fJWO11Q0.net

>>615
都心駅近で負の遺産とか無いから

477 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:05:53.49 ID:5zxlmZsS0.net

やはり札幌の駅近の広い土地に平屋の一戸建てがベストチョイスってわけか

127 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:08:19.91 ID:MWDhAv5h0.net

北のタワマン

93 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:00:43.26 ID:PVJPdQxA0.net

田舎の平屋はいいよね

なんか凹みたいな感じ。外は質素なんだけど、内部は納屋や庭があったりするんだわ
うちの田舎はそんな感じだよ。

411 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:55:51.30 ID:mB7S7n6y0.net

>>58
いいこというなあw

473 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:05:16.82 ID:ejqKF2QQ0.net

東京は建物だらけで息苦しい

352 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:46:59.96 ID:bciavIoc0.net

>>329
おそらくそういう水は水道法に則ってないから、基準が緩い。つまり安全性リスクは普通の水道水より高い。

608 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:31:31.91 ID:8fJWO11Q0.net

>>599
戸建ては24時間ゴミ出せないし
コンシェルジュもいないし
共働きが楽に住めない

32 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 15:50:44.60 ID:PVJPdQxA0.net

てか、近所に沢山建っているんだけど大丈夫なんだろうか?

883 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:10:47.43 ID:W+1b+tBL0.net

>>856
そうかあ?
戸建ては良いぞ、ドア開けたら3秒で車だし、管理費ないし、駐車場もタダだし
夜中に大騒ぎしたり出来るし

都心のマンションから引っ越して正解だったよ

944 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:17:56.50 ID:G6NXlzve0.net

分譲マンションなんて基本そうだろ
賃貸にしとけ

487 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:07:43.35 ID:W+1b+tBL0.net

>>476
居住部分の合計面積による

504 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:11:06.21 ID:f6SsLXT70.net

>>477
札幌は除雪があるから戸建ては全然ベストじゃないw

400 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:53:55.08 ID:PVJPdQxA0.net

>>383
なんか親戚のオッサンが、ようやく合わない嫁と離婚して、子供も成長したから、
田舎に戻ってきたんだけど、バイトをしてて、休みの度に山にサイクリングに行っているよ

692 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:41:51.12 ID:p0a3tZc/0.net

ビットコインボラティリティのおかげて
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277 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:33:22.50 ID:XnClAL3Y0.net

>>248
一階は通勤したりクルマやバイク乗る奴にはいいな
専用庭で家庭菜園とかも楽しそう

92 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:00:41.04 ID:E2XBYcZb0.net

>>86
眺めだけでは飽きるだろうな

184 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:18:16.37 ID:OPp/COw/0.net

>>161
それって、事実無根のガセネタなんだよ。
そういった危険性を指摘する少数意見の研究結果はあっても、
イギリスやフランスで高層での子育てが禁止された事実は一度としてないよ。

455 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:02:19.85 ID:8fJWO11Q0.net

>>447
老人や共働きが増え
みんな楽に
ホテルの一室に住むように暮らしたいからタワマン人気
戸建ては人気無いんだよ

203 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:21:06.11 ID:mwVUw/9o0.net

賃貸最強説

845 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:04:55.47 ID:f6SsLXT70.net

タワーに限らず地方の3000万ぐらいのマンションが20年で1500から1000万ぐらいの減価だな、
固定資産税とか管理費とかは別だけどな。賃貸と比較しても微妙。

14 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 15:43:30.34 ID:OUfLc/v50.net

まあ かんぽ生命の株を勧誘されて買ったり
 
ジャパンライフにつっこんだり かぼちゃの馬車で不動産かったり

そういうアホな豚思考の養分がいるから日本経済が成り立っているんだろうなw

銀行・政治屋・医療・土建屋 寄生虫だらけだからw

タワマン買うとか立派な養分でお国に貢献してるわけだ

574 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:25:34.42 ID:24M71Tom0.net

金持ってる人が入るのは介護付きマンションだな
動けるうちは戸建てが圧倒的、東京区部も郊外、周辺も
弁護士や資産持ち、不動産持ちはみんな戸建てだし
戸建て買えない連中が戸建て落ちして、駅前タワマンの下層に住んでる

572 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:25:22.31 ID:PVJPdQxA0.net

大都会でお金を持っても、QOLのレベルが低そうだから、意味すらあるんだろうか?と思う事はある

947 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:18:10.99 ID:f/GSiYjX0.net

>>911
熱海市役所の山田さんだったかな
テレビロケの誘致を担当してADよろしく色んな手配を
24時間対応で1人でやってるそうだ
そのおかげであちこちのテレビ局が取材とかロケに行くようになって
若い子に人気が出たんだとか

446 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:00:17.76 ID:ikkdezDCO.net

>>414
運悪過ぎだが、場所は良いんだろうな
まあ、諦めて慣れるこった

91 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:00:33.26 ID:wqSeLssB0.net

バカは高いところが好きだからな

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